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園區(qū)PPP模式大熱背后：競合謀變
來源：未知 日期：2016-06-08 點擊：次
近來，各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛推行PPP模式，PPP模式一時大熱。至于最終發(fā)展的結(jié)果如何，則又另當別論。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方政府的產(chǎn)業(yè)載體，以產(chǎn)業(yè)聚集和協(xié)同發(fā)展為目標，一般都承載了地方政府對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的美好想象與規(guī)劃，在招商引資政策以及土地利用規(guī)劃方面，都能夠得到各級政府的傾斜和“關(guān)照”。然而，在實踐中管委會與城建公司雖同屬一家，但各有各的執(zhí)行團隊，各有各的利益訴求，不能實現(xiàn)有效的行為統(tǒng)一與協(xié)同。
隨著PPP模式成為政府利用社會資本，進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)所推行的主要模式之一，承擔(dān)了各地產(chǎn)業(yè)夢想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以PPP模式推進園區(qū)建設(shè)成為熱門話題，大有后來居上，取代傳統(tǒng)的“政府負債、滾動開發(fā)”模式的趨勢。
然而，即使采用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，也要提前做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，充分評估產(chǎn)業(yè)招商的難度，在PPP協(xié)議中做好政府與社會資本方的產(chǎn)業(yè)招商責(zé)任劃分，以及階段性調(diào)整規(guī)劃，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展能夠進入良性循環(huán)，而不是陷入短期的虛熱。
PPP模式興起
近年來，代表園區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)，以及各地政府越來越開放的視野，同時出于有效利用市場機制推動園區(qū)發(fā)展的訴求，打破了既有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。相比較其他房地產(chǎn)企業(yè)，以華夏幸福基業(yè)在以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的細分類別中更是一騎絕塵。其以社會化、商業(yè)化和市場化的方式，短短的幾年內(nèi)在環(huán)繞北京的固安、大廠、三河一帶，成功地進行了數(shù)個規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，并以政府的招商引資獎勵和配套的商業(yè)、住宅用地開發(fā)的收益，作為平衡投資的來源。
同樣在園區(qū)開發(fā)中脫穎而出的，還有以標準廠房建設(shè)與租售相結(jié)合的大連億達，以及以園區(qū)成片開發(fā)為主的北科建以及兩者結(jié)合的張江高科。這些企業(yè)以市場化、商業(yè)化的方式實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)招商與房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)合，這正是各地園區(qū)管委會所期望的。
尤其是進入到2016年，園區(qū)PPP的開發(fā)運營方式在全國正呈現(xiàn)燎原之勢。對于園區(qū)政府來說，只要做好園區(qū)規(guī)劃以及必要的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，管理好安全生產(chǎn)、社會秩序以及提供好工商、稅收等基本服務(wù)即可;大量的招商工作以及園區(qū)的一級開發(fā)乃至部分二級開發(fā)直接與承擔(dān)園區(qū)開發(fā)任務(wù)的企業(yè)商業(yè)利益訴求相掛鉤，自然推動了市場化的產(chǎn)業(yè)招商。
這種模式下，產(chǎn)業(yè)招商的成功是企業(yè)利益實現(xiàn)的前提，否則一級開發(fā)完成的土地?zé)o法出讓、二級開發(fā)建設(shè)的廠房與各種配套設(shè)施無法出租出售，更不要提投資回流所主要依賴的園區(qū)配套商業(yè)與住宅用地的出讓與開發(fā)了。不過，這種模式只適用于招商預(yù)期比較好的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與產(chǎn)業(yè)集中導(dǎo)入地區(qū)，而基本不適用于不具備產(chǎn)業(yè)聚集條件的新設(shè)園區(qū)，以及缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的不發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。華夏幸福基業(yè)成功的關(guān)鍵，是因為較好地利用了北京的產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)，抓住了北京非首都功能向京外紓解帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇，這也就是園區(qū)始終圍繞著環(huán)北京地帶的原因。
舊模式待解
舊有的“政府負債、滾動開發(fā)”的園區(qū)模式之下，園區(qū)成功與否的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)招商，招商的達成則決定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標能否實現(xiàn)，以及后續(xù)的一級開發(fā)土地能否順利出讓。園區(qū)開發(fā)普遍是以管委會作為政府的授權(quán)派出機構(gòu)，同時加掛開發(fā)建設(shè)公司的牌子，由政府注入少量啟動資金，并對園區(qū)土地進行規(guī)劃控制，再由與園區(qū)管委會“一套人馬、兩塊牌子”的開發(fā)建設(shè)公司，負債進行分期滾動開發(fā)。
然而，開發(fā)建設(shè)公司為了進行一級土地開發(fā)，大都以政府的信用作背書，進行了大量債權(quán)融資，甚至包括拆遷費也要靠融資。在這種模式下，產(chǎn)業(yè)招商往往由園區(qū)管委會負責(zé)，雖然管委會與開發(fā)建設(shè)公司“兩位一體”，但在實踐中因為各有各的執(zhí)行團隊而各有各的利益訴求，不能實現(xiàn)有效的行為統(tǒng)一與協(xié)同。
最終部分園區(qū)淪為了以房地產(chǎn)開發(fā)為主，“鬼城”和“睡城”如雨后春筍般凸起。很大程度上，就是由于產(chǎn)業(yè)招商不力導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)和人口聚集不足，為了平衡一級開發(fā)投資而過多地出讓了價格較高的住宅用地使然。很顯然，產(chǎn)業(yè)聚集能夠帶動園區(qū)配套的商業(yè)與住宅用地的出讓。隨著中央政府對地方政府負債以及地方政府平臺公司負債控制的力度越來越大，這種模式面臨著難以為繼的風(fēng)險。
那么，在此情況下，有沒有一種既能不完全依靠市場化的產(chǎn)業(yè)招商為依托，又能不增加政府負債的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)模式呢？PPP模式此時應(yīng)運而生，受到各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的追捧則自是題中應(yīng)有之意了。
第一，PPP模式主要由政府利用民間資本實施開發(fā)，園區(qū)建設(shè)不需要政府增加既有負債。這種模式下，政府授權(quán)民間資本或者與民間資本聯(lián)合組建項目公司，負責(zé)特定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)。由于政府不參與股權(quán)投資或者極少量地參與項目公司的股權(quán)投資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的投資由項目公司負責(zé)籌措。即使項目公司進行必要的融資，也不會合并報表到園區(qū)政府下屬的開發(fā)建設(shè)公司這一平臺公司來，因而不會增加平臺公司的負債，甚至也不會要求園區(qū)政府進行隱含擔(dān)保，從而不會增加政府的既有負債。
第二，PPP模式可以有效克服純市場化模式下對于產(chǎn)業(yè)招商的過度依賴。在純市場化模式下，對于產(chǎn)業(yè)招商的預(yù)期決定了社會資本參與園區(qū)開發(fā)的積極性。對于產(chǎn)業(yè)招商預(yù)期不佳，而政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃又需要強力推進的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，產(chǎn)業(yè)招商無異于無本之木、無源之水。雖然政府可以通過加大招商獎勵力度、加大產(chǎn)業(yè)政策鼓勵力度對之進行調(diào)整，但如果是需要對當?shù)赝耆珱]有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的全新產(chǎn)業(yè)進行招商，市場化的產(chǎn)業(yè)招商則幾乎是無能為力的，比如重慶市政府當年對以惠普和富士康為首的筆記本電腦產(chǎn)業(yè)的招商就是如此，而重慶市筆記本產(chǎn)業(yè)如今的如日中天卻證明了重慶市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的先見之明。
PPP模式之下，產(chǎn)業(yè)招商可以實現(xiàn)市場化產(chǎn)業(yè)招商和政府招商的有機結(jié)合，可以在PPP協(xié)議中對產(chǎn)業(yè)招商的責(zé)任進行合理劃分，以政府的產(chǎn)業(yè)招商來彌補市場化招商的不足。比如在產(chǎn)業(yè)招商預(yù)期不佳的園區(qū)建設(shè)前期，可以將產(chǎn)業(yè)招商責(zé)任更多地由政府承擔(dān)，而園區(qū)開發(fā)建設(shè)由民間資本進行。
警惕PPP“虛火”
對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，在政府或者政府平臺公司不增加負債的情況下可以展開園區(qū)建設(shè)，隨著投資環(huán)境的改善，會逐步降低產(chǎn)業(yè)招商的難度;對于社會資本而言，由于前期的產(chǎn)業(yè)招商風(fēng)險由政府兜底，降低了社會資本進入園區(qū)，進行開發(fā)建設(shè)的難度，而易于與園區(qū)政府達成合作，從而推動園區(qū)投資環(huán)境的改善，加快園區(qū)建設(shè)。隨著產(chǎn)業(yè)聚集程度的提升和產(chǎn)業(yè)鏈的逐步形成，園區(qū)政府可以逐步調(diào)整和社會資本的產(chǎn)業(yè)招商分工，并最終實現(xiàn)完全市場化的產(chǎn)業(yè)招商。
客觀而言，園區(qū)PPP模式尚未成為園區(qū)開發(fā)的主流。目前國家 級各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)有上百個，省級園區(qū)有上千個。上述園區(qū)PPP開發(fā)模式，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場化招商與開發(fā)的自發(fā)性探索，政府利用社會資本進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的成功試水。
正是由于以上優(yōu)勢，PPP模式一經(jīng)推出，即受到慧眼識珠的各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，并呈風(fēng)行之勢。另外，PPP模式的風(fēng)行除了自身的優(yōu)勢以外，其實也不排除地方政府趕熱潮的成分。因為有些地方政府就“一刀切”式地推行PPP模式，而不管所在城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否需要這種模式以及完全市場化的園區(qū)開發(fā)模式是否有生命力、原有的政府負債模式是否可持續(xù)。
但是正如前文所述，無論哪種模式，最終還要以園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集程度為成敗的關(guān)鍵，也就是產(chǎn)業(yè)招商是園區(qū)最終成功的關(guān)鍵。否則，為了彌補前期的開發(fā)建設(shè)投資，而不得不將更多的土地調(diào)整為地價更高的住宅與商業(yè)用地，而因為缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也難以聚集有效的人口，住宅的過度開發(fā)使園區(qū)有淪為“睡城”和“鬼城”的風(fēng)險，進而淪為實實在在的房地產(chǎn)開發(fā)。而這正是全國大多數(shù)級別不高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀。
因此，PPP大熱之下，即使采用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，也要提前做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，充分評估產(chǎn)業(yè)招商的難度，在PPP協(xié)議中做好政府與社會資本方的產(chǎn)業(yè)招商責(zé)任劃分，以及階段性調(diào)整規(guī)劃，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展能夠進入良性循環(huán)，而不是陷入短期的虛熱。